安邦咨询对小产权房应该有条件大赦

安邦咨询：对小产权房应该有条件“大赦”

在中国未来的改革中，小产权房是一个绕不过去的问题。　　小产权房问题的核心是土地制度问题。中国现行的土地制度实质上是一个批租制度。即由国家统一征地，向市场有偿转租土地使用权，住宅用地70年，工业用地50年，商业用地40年。所谓“大产权”，其实是一定年限内的租赁权。它不能改变私房公地的双重属性，土地在本质上仍是“国家财产”。　　1982年宪法第十条规定“城市土地属于国家所有”，历史性地第一次把城市私人住宅的地权从私房下面抽掉，使私房成为房地分离、房无地权的“悬空房”。而中国农村的土地制度，也是一个房权或物权与地权发生了背离的自我矛盾的制度。　　自1954宪法以来，农村宅基地就作为农民私产受到保护。然而1962年“人民公社60条”(中共八届十次会议通过)第21条，却把包括宅基地和自留地在内的所有土地变成了集体财产，而第45条却又规定农民永远拥有私房，并且有“买卖或者租赁房屋的权利”。这实际上把私房产权与土地产权剥离开来，曾经受到宪法保护的宅基地产权被从农民手中拿走。因此，所谓土地“小产权”，实际上是指土地使用者没有向政府获得土地的租赁权，有地无权，地与权分离。虽然人民公社已经消亡，但剥夺农民土地产权的制度却保留下来了。　　中国的住房市场化改革之后，小产权房应运而生。由于小产权房没有向政府上缴土地租赁费用，因此它成为私生子一样的奇怪存在——大量存在，但不能公开交易，不被政府和法律承认。小产权房在中国房地产市场上形成了事实上的“双轨制”。对于小产权房的规模，国内从未有过官方统计，而非官方数据的分歧很大：有估计称全国小产权房面积约60亿平方米；也有机构估算，1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。　　小产权房对政府来说是个问题，但对于小产权房的持有者来说，只要政府不收缴、不拆房子，却不是什么大问题。到目前为止，政府对于小产权房的合法性仍保持坚决不让步的态度。今年曾有小产权房“转正”的传闻，但11月22日国土资源部、住建部联合下发的坚决遏制在建、在售小产权房的通知，显示了中央政府对小产权房的整治决心。　　那么，政府会如何整治小产权房？有人提出要合法化，将小产权房纳入住房社会保障体系。在我们看来，这种看法基本不靠谱，小产权房虽然不被现行法律承认，但它却是众多老百姓真金白银交易过的个人财产，真是通过法律工具来“一刀切”地处理小产权房，中国社会肯定要乱套。如果深究过去的法律变迁，恐怕现行的法律基础也并不稳固，尤其是通过“人民公社60条”这样的党的文件，一句话就剥夺了农民对土地的所有权。　　在安邦(ANBOUND)高级研究员贺军看来，中国未来解决小产权房问题的可行的思路，就是对小产权房实行“有条件的大赦”，在补交一定的土地出让金和税费之后，对小产权房给予确权，让小产权房进入统一的大产权房交易市场。　　有人会对此方案提出许多反对意见，公平问题、法律问题等等会有一大堆问题。但在我们看来，如果不深究法理问题，小产权房问题的解决实际上是个利益分配问题。这可以通过设计“大赦”的条件来平衡利益，在一定程度上实现小产权房增值利益的再分配。至于靠小产权房“赚了一笔”的相关利益方，在中国市场化改革的历史长河中，这又算得了什么呢？每个制度变革的时候，总会有一批发财的人，相比起来，小产权房的得利者并不是最大的。　　与利益分配相比，更重要的则是未来中国土地制度的改革问题。有条件“大赦”小产权房，只是解决了过去的历史遗留问题。今后涉及中国农村土地的制度改革，现在连帷幕都没有拉开。如果哪一届领导人在农村土地制度改革上取得了突破，他将在中国历史上写下重重的一笔。　　小产权房问题肇因于过去对中国农民土地产权戏剧化的剥夺，现在则应该通过有条件的“大赦”来解决这个历史遗留问题。

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